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Immobilienbesitzer

 

  1. Immobilienbesitzer
  2. Mit dem Baukindergeld fördert das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat - unter weiteren Voraussetzungen (siehe hierzu auch unter www.kfw/baukindergeld) - den Bau oder Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum für Familien mit Kindern und Alleinerziehende. Gefördert wird der erstmalige Neubau oder Erwerb von Wohneigentum zur Selbstnutzung in Deutschland für Familien und Alleinerziehende mit mindestens einem im Haushalt lebenden Kind unter 18 Jahren.

    Das Baukindergeld wird bis zu einer Haushaltseinkommensgrenze von maximal 90.000 € pro Jahr bei einem Kind plus 15.000 € für jedes weitere Kind gewährt. Familien können zehn Jahre lang jährlich 1.200 € Baukindergeld je Kind erhalten. Eine Familie mit einem Kind erhält z. B. einen Zuschuss über 10 Jahre von insgesamt 12.000 €.

    Den Antrag auf Baukindergeld konnten diejenigen stellen, die zwischen dem 1.1.2018 und dem 31.12.2020 ihren Kaufvertrag unterzeichnet bzw. eine Baugenehmigung erhalten haben. Aufgrund der Corona-Pandemie können viele Antragsteller vorgegebene Fristen nicht einhalten. Daher wird diese Frist bis zum 31.3.2021 verlängert. Das Baukindergeld kann dann nach Einzug in die neue Immobilie im Rahmen der 6-monatigen Antragsfrist bis spätestens zum 31.12.2023 beantragt werden.
  3. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach der Gegenleistung für das Grundstück und wird anschließend mit dem Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslands multipliziert. Bei der Berechnung werden allerdings die Werte nicht berücksichtigt, welche auf miterworbenes Zubehör entfallen. Dies hatte der Bundesfinanzhof am 3.6.2020 entschieden. Vorangegangen war ein Fall, bei dem beim Verkauf eines Geschäfts die darin befindliche Ladeneinrichtung mit in die Berechnung der Grunderwerbsteuer einbezogen wurde.

    Nach dieser Entscheidung wird Zubehör wie z. B. eine Ladeneinrichtung als bewegliche Sache gesetzlich definiert, die dem wirtschaftlichen Zweck einer Hauptsache dient und mit dieser in einem räumlichen Verhältnis steht. Damit sind alle dem Unternehmen zugeordneten Gegenstände als Zubehör anzusehen, wenn eine dauernde Verbindung mit dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks vorliegt. Ob Zubehör vorliegt oder nicht, ist in jedem Fall gesondert zu prüfen.
  4. Neben dem Bundestag hat nun auch der Bundesrat der Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes zugestimmt. Hier kurz die wichtigsten Punkte:
    • Mieter haben künftig einen Anspruch darauf, dass Vermieter den Einbau einer Elektro-Ladestation sowie Maßnahmen zur Barrierereduzierung und zum Einbruchschutz auf Kosten der Mieter gestatten.

    • Einzelne Wohnungseigentümer können künftig verlangen, dass sog. privilegierte Maßnahmen von den Miteigentümern zu gestatten sind (z. B. Einbau einer Lademöglichkeit für E-Autos, Aus- und Umbaumaßnahmen für mehr Barrierefreiheit, zum Einbruchschutz und für einen Glasfaseranschluss). Es bedarf hier künftig nicht mehr der Zustimmung aller. Die Kosten trägt der jeweilige Eigentümer.

    • Bauliche Maßnahmen: Hat eine doppelt qualifizierte Mehrheit in der Eigentümerversammlung (das heißt: mehr als zwei Drittel der Stimmen auf der Eigentümerversammlung und mindestens 50 % der Miteigentumsanteile an der Immobilie) für die Maßnahme gestimmt, haben alle Eigentümer die Maßnahme zu bezahlen. Das gilt nicht, wenn sie mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Gibt es für die Maßnahme nur einen einfachen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung, müssen diejenigen dafür zahlen, die dafür gestimmt haben.

    • Verwalter dürfen nur über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und über solche, die keine gewichtigen finanziellen Auswirkungen für die Wohnungseigentümer haben, entscheiden. Ferner können Verwalter erleichtert abberufen und die Verwalterverträge erleichtert gekündigt werden. Eigentümer haben künftig das Recht auf einen Verwalter mit einem Sachkundenachweis.
    Die neuen Regelungen gelten voraussichtlich ab 1.12.2020.
  5. Für viele europäische Städte werden über Onlineplattformen wie z. B. Airbnb private Wohnungen für Kurzzeitvermietungen angeboten. Für Wohnungseigentümer ist die Vermietung für einen Kurzaufenthalt i. d. R. lukrativer als eine langfristige Vermietung.

    Darauf haben einige Städte reagiert und sog. Zweckentfremdungsverbote erlassen. Bei einem Verstoß gegen ein solches Verbot kann ein Bußgeld fällig werden. Die Richter des Europäischen Gerichtshofs hatten am 22.9.2020 zu entscheiden, ob eine solche Regelung durch das Unionsrecht gedeckt ist.

    Dabei kamen sie zu dem Entschluss, dass eine nationale Regelung, die eine regelmäßige Kurzzeitvermietung einer Wohnung an Personen, die sich nur vorübergehend in der betreffenden Gemeinde aufhalten, ohne dort einen Wohnsitz zu begründen, von einer Genehmigung abhängig macht, mit dem Unionsrecht in Einklang steht. Die Bekämpfung des Mangels an Wohnungen, die längerfristig vermietet werden, stellt einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses dar, der eine solche Regelung rechtfertigt.
  6. Ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, kann vom Vermieter die Durchführung derselben dennoch verlangen, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustands des Objektes eingetreten ist. Allerdings ist die Wiederherstellung des Anfangszustands wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt auch nicht im Interesse der Mietvertragsparteien.

    Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht ist grundsätzlich der unrenovierte Zustand, in dem sich die Wohnung bei Besichtigung und Anmietung befunden hat. Ihn trifft dann eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat. Davon ist nach zwei vom Bundesgerichtshof am 7.8. und 8.8.2020 entschiedenen Fällen auszugehen, wenn Renovierungen lange Zeit, hier: 14 bzw. 25 Jahre, zurückliegen.

    Nach diesen Entscheidungen hat sich der Mieter allerdings nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt.
  7. In einem vom Bundesgerichtshof am 26.6.2020 entschiedenen Fall hatte ein Wohnungseigentümer den Teppichboden gegen Fliesen ausgetauscht. Dadurch überschritt der Trittschallpegel die maßgeblichen Grenzwerte.

    Nach Auffassung des BGH ist ihm jedoch die Einhaltung der Mindestanforderungen an den Trittschall zumutbar. Diese kann er durch vergleichsweise einfache Maßnahmen erreichen, nämlich durch die Verlegung eines Teppichbodens oder die Anbringung eines zusätzlichen Bodenbelags auf die bestehenden Fliesen. Welche Maßnahme er ergreift, bleibt ihm überlassen.

    Der vom Lärm gestörte Wohnungseigentümer kann die Einhaltung der schallschutztechnischen Mindest-anforderungen auch dann verlangen, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums - hier der Wohnungstrenndecke - mangelhaft ist.

    Anmerkung: Anders kann es nach dieser Entscheidung des BGH jedoch sein, wenn bei einer mangelhaften Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümer keine zumutbare Abhilfemöglichkeit hat.
  8. Im Veranlagungsjahr der erstmaligen Vermietung wird bei der Bearbeitung der Einkommensteuererklärung die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ermittelt. Diese errechnet sich aus sämtlichen Anschaffungskosten des Gebäudes, abzüglich des Anteils für den Grund und Boden. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat zu diesem Zweck eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung veröffentlicht, welche in der Praxis häufig - u. a. auch als Schätzungshilfe - genutzt wird. Nun steht eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) aus, in welcher über die Anwendung der Arbeitshilfe entschieden wird.

    Im zu entscheidenden Fall erwarb eine Grundstücksgemeinschaft ein bebautes Grundstück und berechnete die Bemessungsgrundlage für die AfA anhand der Anschaffungskosten und des Gebäudeanteils. Das Finanzamt wich bei der anschließenden Bearbeitung von dieser Bemessungsgrundlage anhand der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des BMF zu Ungunsten der Steuerpflichtigen ab.

    Nach Auffassung der Vermieter steht aber der so ermittelte Bodenrichtwert nicht im Verhältnis zu der tatsächlichen Lage des Grundstücks. Außerdem würden die aktuellen Herstellungskosten des Gebäudes nicht angemessen berücksichtigt, welche bei entsprechender Anerkennung zu einem höheren Gebäudeanteil geführt hätten. Die Arbeitshilfe stelle eher eine Schätzung der Werte dar, welche nicht der Realität entsprechen.

    Anmerkung: Darüber hat nun der BFH zu entscheiden. Sollten Steuerpflichtige in ähnlich gelagerten Fällen ebenfalls eine abweichende Bemessungsgrundlage ermittelt haben als das Finanzamt anhand der Arbeitshilfe berechnet hat, so sollte, falls möglich, noch Einspruch eingelegt und das Ruhen des Verfahrens beantragt werden, bis über den Fall abschließend entschieden wurde.
  9. In der Praxis geht die Initiative zur Einschaltung eines Maklers meist vom Verkäufer aus und der Käufer hat häufig keine ernsthafte Möglichkeit, sich gegen eine Übernahme der anteiligen oder sogar der vollständigen Maklerprovision zu wehren. In Zukunft gilt: Die Abwälzung der gesamten Maklerkosten auf den Käufer ist unzulässig. Wer einen Makler beauftragt, muss künftig mindestens die Hälfte der Maklerprovision selbst tragen. Außerdem muss der Käufer seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seine Provisionszahlung nachgewiesen hat.

    Erhält der Makler von beiden Parteien einen Auftrag und soll damit sowohl die Interessen des Verkäufers als auch des Käufers wahrnehmen, darf er mit beiden Parteien nur eine Provision in gleicher Höhe vereinbaren. Im Ergebnis tragen also beide Seiten jeweils die Hälfte der gesamten Provision. Vereinbarungen über unterschiedliche Provisionshöhen können in diesem Fall nicht wirksam geschlossen werden.

    Ferner wird ein Textformerfordernis für Maklerverträge über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eingeführt. Ausreichend für den Abschluss eines Maklervertrags ist dann z. B. eine E-Mail.
  10. Der Bundesgerichtshof hat am 28.5.2020 entschieden, dass einem Immobilienmakler in Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich ein auf sechs Monate befristeter Makleralleinauftrag erteilt werden kann, der sich automatisch um jeweils drei weitere Monate verlängert, wenn er nicht innerhalb einer Frist von vier Wochen gekündigt wird.

    Ein Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, kann grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden. Bei einem solchen Makleralleinauftrag kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden. Für den einem Immobilienmakler erteilten Alleinauftrag ist eine Bindungsfrist von sechs Monaten regelmäßig angemessen. Auch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist grundsätzlich unbedenklich.

    So wird ein Maklerkunde bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und von automatischen Verlängerungen um jeweils drei Monate durch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung des einfachen Makleralleinauftrags nicht unangemessen benachteiligt.
  11. Durch die Auswirkungen des Corona-Virus sind viele Arbeitgeber unverschuldet daran gehindert, die monatlichen oder vierteljährlichen Lohn­steuer-Anmeldungen fristgerecht abzugeben.

    Mit Schreiben vom 23.4.2020 gewährt das Bundesfinanzministerium nunmehr eine Fristverlängerung im Einzelfall. Danach können Arbeitgebern die Fristen zur Abgabe monatlicher oder vierteljährlicher Lohnsteuer-Anmeldungen während der Corona-Krise im Einzelfall auf Antrag verlängert werden, soweit sie selbst oder der mit der Lohnbuchhaltung und Lohnsteuer-Anmeldung Beauftragte nachweislich unverschuldet daran gehindert sind, die Lohnsteuer-Anmeldungen pünktlich zu übermitteln. Die Fristverlängerung darf maximal 2 Monate betragen.
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